第四百六十八章追加投资谈判
“张市长，杨市长，我也非常希望能够完美实现赵总的设计蓝图！ 但是，赵总的蓝图太恢宏，一下子追加几十亿的预算，我们承受不起！ 这还不是最重要的，老运河亮化工程是很美，但是十公里的灯光，每天消耗的电量就不是小数目，运营费又增加不少！”余庆阳苦笑道。 “余总，虽然增加不少运营费，但是新增的那条四公里长的步行街，也能增加很多利润吧？”杨亚斌开口说道。 “增加利润？这四公里有多少住户，杨市长心里应该大体有数吧？我估算的有两千户，差不多吧？ 拆迁安置费需要多少钱，杨市长算过没有？ 大约一千五百亩地，拆迁费就要十多亿！折合六十六万一亩！ 咱们济州的地皮什么时候这么值钱了？”余庆阳一连串的反问，把杨亚斌问的哑口无言。 早在决定来济州投资的时候，余庆阳就对济州做了详细的调查，在确定开发老运河文化长廊之后，又对老运河两岸做了更加详细的调查。 老运河东岸，可不是渔民新村那种，很大一部分都是违章建筑。老运河东岸全都是单位宿舍，住的大多数都是下岗职工。 济州有一个顺口溜，从天津到南京，没有济州精。 从顺口溜就可以看出，老济州人是多么不好惹。 老运河东岸这块地方，一直到后世，都没有开发，就是因为拆迁成本太高。 高到后世济州房间上万，开发商都不敢去触碰这块地。 “这还是没有扣掉扩建新运河路，步行街占去的面积，扣掉这些面积，可利用的面积不足一千亩。 另外，东边这块地，是绝对不能建赵胜利说的超高层，最多只能是小高层！ 按照容积率2.0来计算！ 我算不出利润增加了多少！” 余庆阳的话很尖锐，让杨亚斌脸色有些难看，下不来台。 “余总，先不要着急！ 我们济州这边都喜欢赵总的这个设计方案！ 而看得出，余总也很喜欢，这样咱们就有了共同点，也就有了谈下去的基础！ 至于说增加的资金多，利润低！这些都不是问题！ 我认为这些都是可以通过协商解决的！”张华出来打圆场。 “是啊！是有谈下去的基础，咱们才做到一起的！ 但是既然谈，那就开诚布公的谈，把事情摊开了谈！ 不要总抱着，我们投资商赚多少钱的思想！ 六十六万一亩地，现在沿海的二线城市，排名前二十的二线城市也不过就这个价吧？ 咱们济州市，我说话难听点，但我不是针对谁！济州能达到三线城市吗？” “呵呵！余总，济州市是三线城市，这个没有什么疑问！”张华笑道。 “余总，我刚才说的利润，并不是说你们利润有多高！ 我是说，赵总的设计方案里面考虑到了你们投资商的利润！ 如果余总感觉利润低，或者说没有利润，这个不要紧！ 咱们可以谈嘛！谈判谈判，总是要谈的！”杨亚斌这时也开口说道。 “杨市长说的对，谈判的关键就是一个谈字！ 余总有什么想法，有什么要求，可以提出来！ 我们感觉合适，能拍板的我现在就拍板，不能拍板的，我可以向林书记汇报，召开常委会集体讨论决定！” 余庆阳没有说话，起身出门找秘书要了一张纸一支笔，然后转身回到会议室。 张华和杨亚斌都不知道余庆阳这是干什么，都好奇的看着他。 余庆阳拿着笔在纸上画着，“这是老运河，这是小河，这个是按照赵胜利的设计新修的运河路！新运河路宽五十米，步行街宽三十米，步行街和新运河路之间的门面房五十米，这就去掉了一百三十米。 然后，剩下的这是新运河路东侧用来开发房地产的地块！一块不规则的梯形，宽的地方有一五十多米，窄的地方七十米左右！长度大约四千米左右，咱们按四千米算！ 这个地块一共是四十四万平方，小高层按照2.0的容积率算，也就是八十八万平方。咱们济州现在的房价是一千五百多，咱们按照两千来算，是十七点六亿。” “也很可以啊！还有大约七个亿的利润！”杨亚斌随口说道。 “呵呵！杨市长，十个亿只是拆迁成本，没有算建筑成本！不要忘了，我们还要交税！”余庆阳忍不住笑道。 杨亚斌老脸一红，暗自后悔，刚才自己居然犯了一个大忌，说了一句不带脑子的话。 官场上的人，领导们，说话语速都慢，这不是他们天生说话慢，是因为他们每一句话说出来之前，都要在脑子里转好几圈，才会说出来。 就会像杨亚斌这样，是官场上的大忌，祸从口出，说不定你哪句话，就被政敌抓住，攻击自己。 政敌的攻击，可不像余庆阳这样，嘲笑一句，那是不死不休，你死我活的攻击。 “每平方的工程造价在八百左右，就是七个亿，这么一算两位领导就知道了，还没交税，钱就没有了！ 当然，还有这块地！”余庆阳那笔在纸上点了点，“步行街门面房，三层仿古建筑，按照济州的门面房的价格四千计算，是二十四个亿。再扣掉建造成本，每平方两千五百元左右，建筑造价是十五个亿。四公里的步行街，也需要几千万，咱们暂时先不算。 这么算下来，我们的投资和收益就比较明白了，光是这四千米，我们一共增加了三十二个亿，而应收是四十一个亿，这里面还没算交税，算上城镇土地使用税、土地契税、营业税、城建税、教育附加税、印花税、房产税、土地增值税、企业所得税。 张市长、杨市长，我实在看不出我们的利润在哪里？投资三十二个亿，最后还不够交税的，要赔上税金和银行利息。 两位领导，我们来济州可不是为了搞慈善，扶贫的！” 张华和杨亚斌对视一眼，都有些为难，如果算下来，有利润，哪怕利润低一点，他们也有话说，可以做工作，劝说让对方投资。 现在算下来，要赔钱，而且赔的不是小数目，让他们怎么开口？ 有人说可以免税，先征后补，这个政策早在2000年的时候，就已经被国务院叫停了。 房地产既不是高新技术企业，也不是公益性投资，根本享受不了免税政策。 也许有些地方政府，为了地方发展，顶风作案，选择性忽视国务院的文件，但是这里绝对不包括张华。 想要在仕途上有所作为，就绝对不会在这上面留下污点。 至于拿地皮去补偿亏损，以济州的地价，要多少土地才能补偿这近十亿的亏损？ 张华和杨亚斌面对余庆阳算的这一笔账，有些束手无策，无从下手的挫败感。 沉默了一回，张华才指着余庆阳画的简图，开口问道：“余总，刚才你定的容积率是2，小高层的容积率如果可以增加到2.5！ 如果按照2.5算，是不是能够多少弥补一下？ 另外，这一块住宅面积可以适当缩减一些，然后在靠近新运河路的地方开发商业门面房，也能增加一些利润吧？” 张华的目的很明确，只要在纸面上计算的投资产出不亏损，那就有的谈，利润可以想办法去补偿。 “张市长，首先咱们说缩减住宅小区面积，改建门面房，其实只要计算一下，其实和刚才我计算的差不多。 至于说增加容积率，对不起张市长！ 我们华语建造的每一套房子，都是我们的招牌！ 我们绝对不允许出现为了利润，违法增加容积率的情况，国家明文规定小高层容积率1.5到2.0，我们选择2.0已经是上限，再增加容积率，一个是违法，再一个也会降低业主居住的舒适度，比如采光，比如小区绿化面积都会受到影响。”余庆阳义正言辞的拒绝道。 张华挠挠头，有些头疼，真不知道该怎么谈下去了。 “余总，不知道你有什么好的建议？”